NIEUWE REGELS VOOR DE MEDE-EIGENDOM

Dit wetsontwerp beoogt onder meer ook de bepalingen van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen te wijzigen. De krachtlijnen zijn de volgende: de flexibilisering in de werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen, de optimalisering van de efficiëntie binnen verenigingen van mede-eigenaars, herbalancering binnen de mede-eigendom en diverse verduidelijkingen ten behoeve van de mede-eigenaars. Bovendien beoogt het de bepalingen van de gewone mede-eigendom en de gedwongen mede-eigendom in het algemeen te moderniseren in het licht van de technologische vooruitgang.
 





De eerste krachtlijn is de flexibilisering in de werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen. Die komt in voorliggend ontwerp op verschillende manieren tot uitdrukking. De flexibilisering van de besluitvorming blijkt ook uit de voorgestelde wijzigingen inzake de algemene vergadering: de gekwalificeerde meerderheden worden versoepeld en gerationaliseerd. De bevoegdheden van de promotor of, in ruimere zin, van de ondertekenaars van de oorspronkelijke akten, om over te gaan tot de noodzakelijk geworden veranderingen zijn voortaan erkend, maar strikt omschreven en beperkt.
De voorgestelde hervorming heeft ook oog voor de gebouwen waarin er een blokkering van de besluitvorming plaatsvindt. Het mag niet langer mogelijk zijn dat één enkele mede-eigenaar een gebouw 'gijzelt' met jarenlange procedures. Om die reden wordt een nieuwe figuur ingevoerd, deze van de voorlopige bewindvoerder, die zich onder welomlijnde omstandigheden in de plaats van de algemene vergadering kan stellen. Vanuit dezelfde optiek wordt voor de totale heropbouw van het gebouw, steeds onder strikte voorwaarden, afstand gedaan van het eenparigheidsvereiste. Zo kan, binnen strikte grenzen, een oplossing geboden worden voor de talrijke gebouwen waarin gebrek aan eenparigheid tot een volstrekte immobilisatie en dus dreigende ruïnering leidt.
Een tweede krachtlijn is de optimalisering van de efficiëntie binnen verenigingen van mede-eigenaars. Het is niet eenvoudig om de behoefte aan aanpassing van de wetgeving te verzoenen met de noodzakelijke transparantie naar de mede-eigenaars toe, en dit zonder de kosten op te drijven. Ook al legde de wet van 2010 een coördinatieplicht op, die dan nog herhaalde malen werd verlengd, toch is vast te stellen dat nog zeer veel gebouwen de kosten nog niet hebben willen maken om de basisakte en statuten aan te passen aan de nieuwe regelgeving. Het voorliggende ontwerp poogt om die reden om de inhoud van de statuten af te slanken zodat hieraan een grotere stabiliteit kan worden gegeven. Het leidt ertoe dat niet elke wetswijziging noopt tot een wijziging van de statuten. Bovendien, aangezien beslissingen van algemene vergaderingen in mindere mate tot statutenwijzigingen nopen, kunnen mede-eigenaars meer op basis van de inhoud van de beslissing stemmen.
De invoering van een verplichte bijdrage voor het reservefonds beoogt eveneens een zo groot mogelijke stabiliteit aan de rechten van de mede-eigenaars te verlenen. Op die manier worden de grote kosten “gegradualiseerd”, wat een diligent beheer van het gebouw en grotere financiële transparantie bij de overdracht van een kavel ten goede komt.
Een derde krachtlijn is de herbalancering binnen de mede-eigendom. Zo wordt een stap gezet in de richting van het “betaler beslist” principe. In dezelfde zin vindt er een verscherping van de verplichtingen en verantwoordelijkheden van de bewoners van het gebouw plaats: indien een eigenaar zijn appartement verhuurt, is het zijn verantwoordelijkheid om de huurder op de hoogte te brengen van de beslissingen binnen de algemene vergadering van het gebouw. Hetzelfde geldt voor de directe werking van de gevolgen van beslissingen van de algemene vergadering voor zij die aanwezig of vertegenwoordigd waren. De herbalancering situeert zich ook in de verhouding tussen de mede-eigenaars en de syndicus, dankzij een preciezere omschrijving van de inhoud van het syndicuscontract, met name wat de kosten betreft.
Tot slot, als vierde krachtlijn, wordt er op heel wat vlakken een verduidelijking aan de mede-eigenaars geboden. Er wordt al langer een “soepele” rechtspraak toegepast met betrekking tot het toepassingsgebied van de wet indien er sprake is van niet-gebouwde private gedeelten, wat thans ook in de wet zou kunnen worden ingeschreven, en de afwijkingsmogelijkheid op de toepassing van de wet zijn ook geherformuleerd. Te denken is ook aan de nadere kwalificatie van de exclusieve gebruiksrechten in de statuten (art. 577-4 BW) of de bepaling van de inhoudelijke voorwaarden voor de oprichting van deelverenigingen. Ook wordt komaf gemaakt met het hybride en nodeloze statuut van de feitelijke deelvereniging van mede-eigenaars.
Tevens is geremedieerd aan de procedurele onzekerheid met betrekking tot de vordering tot wijziging van de bijdrage in de lasten en aandelen. De behoefte aan rechtszekerheid doet echter geen afbreuk aan de soms discretionaire bevoegdheid van de vrederechter die, gezien zijn expertise en ervaring, bij uitstek geschikt is om conflicten binnen bestaande gebouwen te beslechten. Bovendien wordt verduidelijkt dat het appartementsrecht uiteraard niet de bemiddeling – ook via de wettelijke procedure daartoe – uitsluit.
Indien u graag meer informatie wenst kan u ons uiteraard steeds contacteren (philip.lepere@cgkadvoctaen.be)

Bron : Parl. St. DOC 54 2919/001
 



da0e18ac-4819-4b7b-9f0d-e97324dbb8ec
af1b1128-8bac-4580-a152-971f5704de28
c6ec4292-2e45-43df-902a-71d51f00bc4c
                       CGK Advocaten • Paleisstraat 24 • 2018 Antwerpen
                                           Info@cgkadvocaten.be
GORIS, KIPS en MAES BVBA - BE0461.168.781  -   LEPERE ADVOCATEN BVBA - BE0875.340.173