KAN DE KOPER VAN EEN ONROEREND GOED DE HUURDER ZOMAAR BUITEN ZETTEN?

Uiteraard is er de algemene beëindigingsregeling zoals voorzien in artikel 3 Woninghuurwet, zij het dan dat een onderscheid gemaakt wordt tussen geregistreerde of niet geregistreerde huurovereenkomsten nu deze laatste categorie door de nieuwe eigenaar gedurende een korte periode makkelijker opzegbaar zal zijn.

 



Als je een verhuurde woning koopt, dan treedt de koper eenvoudigweg in de rechten en verplichtingen van de verkoper als verhuurder. Dat is de basisregel.
Een verhuurder kan de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door in de wet omschreven familieleden. Het goed moet daarbij daadwerkelijk worden betrokken. En zijn verschillende personen medeverhuurders (bij onverdeeld mede-eigendomsrecht), dan kan de opzegging worden gegeven ten behoeve van één van de mede-eigenaars-verhuurders (of hun familieleden).
Ook de verkrijger van het gehuurde goed, die overeenkomstig artikel 9 van de Woninghuurwet in de rechten van de verhuurder is getreden, kan van deze opzeggingsmogelijkheid gebruik maken.
Persoonlijke en werkelijke betrekking is ook mogelijk voor een verhuurder-rechtspersoon die voornemens is zijn zetel in het gehuurde goed te vestigen. De memorie van toelichting vermeldde dat de oorspronkelijk gehanteerde terminologie – ‘persoonlijke en werkelijke bewoning' – betrekking kon hebben op een verhuurder-rechtspersoon die zijn zetel in het gehuurde goed vestigt. In het Verslag van de Senaatscommissie werd verduidelijkt dat de term ‘bewonen' in artikel 3, § 2 Woninghuurwet daarom werd vervangen door de term ‘betrekken'. Is de verhuurder een rechtspersoon dan is de opzegging slechts geldig indien de rechtspersoon zelf het gehuurde goed zal betrekken; gebruik als woning voor een bestuurder, een zaakvoerder of een vennoot van de vennootschap-verhuurder volstaat niet. Het is niet vereist dat de rechtspersoon zijn maatschappelijke zetel in het gehuurde goed zal vestigen. Elke vorm van werkelijk betrekken, bijvoorbeeld als bijkantoor, exploitatiezetel, regionale zetel, opslagplaats of archiefruimte komt in aanmerking.
M.b.t. de huurovereenkomsten waarop de Woninghuurwet van toepassing is, heeft de wetgever het nodig geacht af te wijken, in het voordeel van de huurder (wiens woonzekerheid hij wenste te verruimen), van de gemeenrechtelijke regeling inzake de tegenwerpelijkheid van huurovereenkomsten. De regels van het gemene huurrecht (art. 1743 en 1751 BW) blijven geldig, maar artikel 9 van de Woninghuurwet breidt de tegenwerpelijkheid van de bedoelde huurovereenkomsten binnen bepaalde perken uit tot de huurovereenkomsten zonder vaste dagtekening, op voorwaarde dat de huurder reeds minstens zes maanden de verhuurde zaak betrekt. Daarbij komt dat, anders dan in het gemene huurrecht, de tegenwerpelijkheid van een overeenkomst met vaste datum contractueel niet van zijn uitwerking kan worden beroofd door een zogenaamd uitzettingsbeding. Bij gemis van vaste datum en van bewoning sinds minstens zes maanden blijft het gemene huurrecht van toepassing en moet de verkrijger geen rekening houden met de huurovereenkomst.
Terwijl in het gemene huurrecht een huurovereenkomst zonder vaste dagtekening in principe niet kan worden tegengeworpen aan de verkrijger van de verhuurde zaak, voert artikel 9, tweede lid van de Woninghuurwet dus wel een vrij uitgebreide bescherming in van de huurder die de gehuurde woning reeds minstens zes maanden betrekt.
Zodra het bewijs is geleverd van de ingebruikneming gedurende het vereiste tijdsbestek van zes maanden, kan de verkrijger, krachtens artikel 9, tweede lid van de Woninghuurwet, de tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst niet afwijzen en treedt hij in de rechten en de plichten van de oorspronkelijke verhuurder, met deze restrictie evenwel dat hij, binnen een termijn van drie maanden te rekenen van de datum van drie maanden het verlijden van de authentieke akte tot vaststelling van de overgang van eigendom, de lopende huurovereenkomst kan beëindigen met een tot drie maanden beperkte opzeggingstermijn op de gronden en onder de voorwaarden, vastgesteld door artikel 3 van de Woninghuurwet: om het goed persoonlijk te betrekken of te laten betrekken door naaste familieleden, om het weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren, of zonder opgave van motief, maar tegen betaling van een vergoeding.

Wat zijn de opties dus voor de koper van een verhuurd goed?
•         Is de koper ondertussen zelf eigenaar dan kan die uiteraard ten allen tijde opzeggen met 6 maanden voor eigen gebruik, zoals hiervoor uiteengezet.
•         Tegen het einde van elke lopende driejarige periode kan de nieuwe eigenaar ook opzeggen met een termijn van zes maanden om werken uit te voeren. Die werken moeten structureel zijn van aard en minstens twee jaar huur kosten.
•         Wanneer de overeenkomst niet geregistreerd is kan de koper binnen de drie maanden na de akte ook nog een opzeg van drie maanden geven, maar enkel voor eigen bewoning of uitvoeren van grote werken.  Is de overeenkomst wel tijdig geregistreerd dan resten enkel de eerste twee opzegmogelijkheden voor de nieuwe eigenaar.

 


2273793a-d064-4efb-85d9-6795520d8241
586efd49-ea1a-4cab-a6f8-3a84fb81fdaf
39feb775-f9c7-4c4b-99f2-33bb0b79ccd1
                       CGK Advocaten • Paleisstraat 24 • 2018 Antwerpen
                                           Info@cgkadvocaten.be
GORIS, KIPS en MAES BVBA - BE0461.168.781  -   LEPERE ADVOCATEN BVBA - BE0875.340.173